Подготовка на документи за нотариален акт

Видове нотариални актове

Нотариален Акт за покупко-продажба на недвижим имот

Към момента на сключването на договора вещта следва да е налице и да не е погинала, затова се прави оглед. Страни по договора могат да бъдат всички граждани, освен:

  • ■Лицата, които по закон или по назначение управляват или пазят чуждо имущество относно закупуването на това имущество.
  • ■ Длъжностни лица относно имоти, които по служебен път им е възложено да продават.

 

При тези сделки прехвърлителят може да запази за себе си правото на ползване, обитаване и преминаване върху имота, като прехвърли голата собственост.

Заплащането на цената е следващ съществен елемент от сделката – тя може да бъде в пари или в задължение за издръжка и гледане, като задължително в акта трябва да се опише начина по който става плащането – в брой, по банков път, наведнъж или на части, от трето лице.


Нотариален Акт за
Продажба на идеална част от недвижим имот

Преди започване на продажба на идеални части от имот трябва да бъде спазена процедура на чл.33 от ЗС, която гласи, че продавачът е длъжен да предложи на другите съсобственици да изкупят неговия дял при същите условия и цена, каквито предлага на всеки останал купувача. За да може да се установи дали това е направено са нужни следните документи:

  • ■ Нотариална покана до съсобствениците с предложение за изкупуване, съдържаща горните реквизити.
  • ■ Декларация на съсобственика, удостоверяваща неговото съгласие за изкупуване.
  • ■ Декларация от продавача, че няма други съсобственици.

 

Ако имотът не е съсобствен, но от него се продава идеална част за първи път, то продавачът подписва декларация, че в имота няма други съсобственици. Съсобствениците с неизвестен адрес се канят чрез ‛Държавен вестник‛ по реда на чл.50 от ГПК.

Разпоредбата на чл.33 от ЗС не се прилага, когато се продават самостоятелни обекти, например апартамент от етажна собственост, самостоятелна сграда в общ парцел. Общността върху земята не прави общи и сградите, които са построени в парцела, когато те принадлежат на отделни собственици. Чл. 33 не се прилага и при сключване на Договори за Дарение, Замяна, Прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане и продажба на наследствени права, в които има недвижими имоти.

Нотариален Акт за дарение на недвижим имот

Дарението може да бъде без каквито и да е условия, а може и да се извърши с модалитети /тежести/. Например дарява се имот, като се задължава дареният да построи в него стая за живеене на дарителя или при условие дареният да поеме солидарно с дарителя изплащането на ипотеката върху имота.

Всички физически и юридически лица имат право да придобиват дял. Когато имаме малолетни и напълно недееспособни участници в договора те действат чрез законните си представители. При непълнолетните и ограничено недееспособните дарението се извършва със съгласието на родителите или попечителите им. Не могат да даряват нито лично, нито чрез законните си представители напълно недееспособните, както и ограничено дееспособните, освен при очевидна полза за тях и то с разрешение на районния съд.

Нотариални актове за прехвърляне на вещни права върху чуждо недвижимо имущество.

Учредяването и прехвърлянето на вещни права върху чужд имот включва:

  • ■ право на строеж върху постройката;
  • ■ право на собственост върху земята;
  • ■ вещно право на строеж.

 

Без учредяване на вещно право на строеж върху чужд имот, не може да възникне отделно право на собственост върху сградата. След учредяването му правото на строеж следва недвижимия имот при всякакви разпоредителни сделки с него. Върху имоти, находящи се извън регулация не може да се учредява право на строеж.

Способи: чрез продажба, чрез дарение, с административен акт.

Разновидности на продажба на право на строеж при несъществуваща и при съществуваща постройка. В договора за учредяване следва да се определи точно размерът и обемът на постройката, която ще се строи.

Правото на строеж може да се учреди и срещу извършване на строеж със средства на приобретателя за сметка на учредителя. При учредяване на право на строеж за надстройка не трябва да се прехвърлят и идеални части от общите части на сградата, тъй като при не упражняването на правото на строеж ще остане собственик на идеални части, които не могат да бъдат предмет на самостоятелно прехвърляне. Следващите се идеални части от новия строеж ще се получат по пътя на разпределението на частите.

Право на строеж може да се придобие и по давност, ако има постройка върху чужд имот (изключва се държавна и общинска собственост).

Ако в продължение на 5 години не се упражни горното право, то се погасява по давност.

Нотариални актове за прехвърляне на недвижими имоти, представляващи СИО

Семейният кодекс изключва от СИО недвижимите и движими вещи и права, придобити преди сключването на брака, както и такива вещи и права, придобити през време на брака по наследство и дарение.

В нотариалния акт се сочат родствените връзки между страните и това, че имотът е СИО. Правото да продават недвижим имот, придобит по време на брака имат и двамата съпрузи. Нотариалният акт, ако документът за собственост е на името на единия от съпрузите, може да бъде съставен по 2 начина:

■Двамата заедно продават на трето лице или със съгласието на съпругата, дадено в нотариално заверена декларация или чрез пълномощно.

Нотариални актове, удостоверяващи право на собственост върху недвижими имоти, придобити поправоприемство

А. Нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит по наследство.
Б. Нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит по завещание.
В. Нотариален акт по правоприемство на основание съдебно решение за обявяване на предварителен договор за окончателен по реда на чл.19 от ЗЗД. За допуснато изкупуване на съсобствен имот по чл.33 от ЗС.

За поставяне в дял на неподеляемо жилище.

Постановление на съдия-изпълнителя за възлагане на недвижим имот, придобит чрез публична продан.

Г. Протокол на общински съвет за продаден държавен имот на търг.

Д. Нотариални актове, издадени по ЗУТ за отчужден имот.

Нотариалните актове за придадени по регулация места и за изравняване частите на собствениците на парцела се издава въз основа на обяснителна бележка и скица по искане на общината. В писмото се посочват имената на собственика на парцела към който се придават местата, площта им, границите и собственика на имота, от когото се взема придаваемото място. Посочването на името на последния е необходимо за извършване на въвода във владение, ако се налага такъв.

Нотариални актове по обстоятелствена проверка

Съставят се на собственици, които нямат документи, удостоверяващи правото им на собственост, но са придобили собственост върху него по давностно владение.

За придобиване на собствеността по давност. (съгласно чл. 79 от Закона за собствеността), правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. При условие, че владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години. Който докаже пред нотариуса, че е владял в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка). За целта нотариусът проучва владението чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по препоръка на собственика и трябва по възможност да бъдат граничещи с имота съседи. Въз основа на писмените доказателства и записаните показанията на разпитаните свидетели, нотариусът изготвя мотивирано постановление, с което признава или отказва да издаде документ за собственост. Ако с постановлението правото на собственост се признава, нотариусът издава нотариален акт на молителя за собственост върху недвижимия имот.

Документи за продажба на имот

Преди сключването на окончателен договор и изповядването на сделката с нотариален акт пред нотариус е добре да бъде сключен предварителен договор.

Предварителният договор за продажба на недвижим имот е съглашение между продавача и купувача, като с него се поема задължението в бъдеще да бъде сключен окончателен договор (нотариалния акт), с който да се прехвърли правото на собственост или да се учреди вещно право върху недвижимия имот. Едно от условията на предварителният договор е писмената форма, което е достатъчна гаранция за обезпечаване на интересите на заинтересованата страна при евентуално неизпълнение на другата.

В предварителният договор се включват основните и съществени елементи на окончателния договор (данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, и т.н.), като когато той се сключва от пълномощник е необходимо представянето на нотариално заверено пълномощно.

Самият предварителен договор не прехвърля правото на собственост.

Често при подписването на предварителния договор Купувачът плаща на Продавача определена сума пари като капаро (обикновено около 10% от стойността на имота).
Необходими документи:

Документ за собственост – възможните документи, с които може да се извърши продажба, са:

  • ■решение на поземлената комисия за възстановяване на собствеността – в него са описани възстановените ниви и съседите;
  • ■ нотариален акт;
  • ■ договор за доброволна делба – заверен от нотариус и вписан в съответния районен съд;

 

Той е най-важният и удостоверява правото на собственост върху недвижимия имот. Без него продавачът не може да докаже това си качество и нотариусът няма да изповяда сделката.

Актуална скица на имота, които се получават от съответната общинска служба по земеделие или АГКК (актуалност 6 месеца).

Данъчна оценка от данъчната служба по местонахождение на имота в писмен вид.

Ако имотът е наследствен, трябва актуално удостоверение за наследници – не по-старо от 6 месеца от датата на издаването му.

Документ за самоличност (лична карта, паспорт).

Удостоверение за брак. Имоти, придобити по време на брака, са семейна имуществена общност. За тяхната продажба се изисква съгласието и на двамата съпрузи. Не представляват семейна имуществена общност получените имоти чрез eе или по наследство от единия от съпрузите.

Делбен протокол или договор за делба, ако е имало делба на имота.

Удостоверение, че имотът не е актуван като общински (само за сделки с дворно място). Удостоверението се издава от отдел ‛Общинска собственост‛.

Пълномощно, ако продавачът не може да присъства на сделката. Добре е да се включат някои допълнителни условия в пълномощното, като посочване на минималната цена на сделката, начина на плащането и др.

Удостоверение, че сградата е изградена със строително разрешение по одобрен архитектурен план.

Други документи според особеностите на имота като смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, и т.н.

Декларация по чл. 25, ал. 6 от Закона за Нотариусите – нотариално заверена 1 брой

Декларация по чл. 226, ал. 1 от ДПК – нотариално заверена 2 броя

Забележка: Декларациите по точка 5 и 6 трябва да бъдат попълнени от собственика, а когато имотът е наследствен – от всеки наследник.