Суперфиция / Учредяване право на строеж

Суперфицията е самостоятелно вещно право да се построи определена сграда в чужд недвижим имот, като след извършване на строежа, правото на строеж включва в себе си правото на собственост върху сградата и правото да се държи тя в чуждия имот, както и да се ползва земята, доколкото това е необходимо за ползването на сградата – достъпът до нея, прокарването на водопроводна, електрическа и др. инсталации, за свързването на сградата с улични инженерни мрежи и др.

Основната дилема при сключване на договор за право на строеж е дали съответният терен да бъде продаден като цяло на даден строител или да бъде запазен и да се иска един или няколко апартамента от бъдещата сграда.

При продажбата нещата са ясни и продавача предлага цена, която ако бъде приета, собствеността върху терена преминава към купувача.

Във втория случай става дума за учредяване на право на строеж.

Могат да бъдат избрани и двата варианта и трудно може да се каже кой е по-добрият, защото всеки си има своите предимства и недостатъци.

По често използван е втория вариант, като при него собственикът на терена учредява в полза на строителя или инвеститора ограничено вещно право на строеж срещу определена цена или най-често срещу апартаменти, офиси или магазини в съответната бъдеща сграда.

Това става с договор за учредяване на право на строеж.

Вещното право на строеж дава правото на лицето да изгради постройка върху незастроена площ, пристройка или надстройка към вече съществуваща сграда, съобразно учредителният акт. Учредителят на правото на строеж остава собственик на земята, но не става собственик на построеното, собственикът е лицето на което е учредено правото на строеж. Вещното право на строеж включва две права:

  • ■ правото на собственост върху постройката изградена въз основа на него;
  • ■ правото да се държи на чужда земя. Правото на строеж дава възможност на неговия носител да изгради обект върху чужд имот и да стане собственик на построеното, без да е собственик на земята. След учредяване на вещното право на строеж върху имота то го следва и при прехвърлянето му на друг собственик. Вещното право на строеж може да се придобие, чрез правна сделка, административен акт, по силата на закон или по давност, като когато придобиването се извършва чрез продажба, дарение или др. е необходимо да бъде спазена предписаната от закона форма, те трябва да се учредяват с нотариален акт. Правото на строеж се погасява по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години, както е и при Разрешението за строеж което губи силата си ако сградата не е завършена до груб строеж. С учредяването на право на строеж се определя и обемът на предоставеното право – площта на постройката, етажността, обезщетението и т.н., като някои от нещата зависят и се определя от одобрените инвестиционни проекти за бъдещата сграда. Ако се стигне до построяване на етажи или площи извън даденото като право с учреденото право на строеж, всичко в повече става притежание на собственика на земята. Това става независимо от проекта за строеж, административното разрешение и строително разрешение, всичко извън рамките на посоченото в акта за учредяване на правото на строеж се придобива по приращение. За да се запази правото на собственост върху построеното в повече, трябва да се придобие право на надстрояване или на пристрояване, учредявани за надстрояване, съответно пристрояване на съществуваща сграда. Развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Правото на строеж може да бъде учредено и за даден срок, до определена дата, със сила до настъпването на определено събитие, като при липса на срок се счита, че правото е предоставено безсрочно. Трябва да се прави разграничение между правото на ползване и правото на строеж, защото първото е винаги срочно право, което не може да се отчуждава, продава, дарява и прочие.

 

След смъртта на носител на правото на строеж, то преминава върху неговите наследници и те стават, негови съсобственици, за разлика от правото на ползване, което не може да се наследява.

Лицето изградило постройката може да се разпорежда чрез дарение, замяна, отдаване под наем, но при продажба на сградата или част от нея, трябва първо да я предложи на собственика на земята и след негов отказ на трето лице съгласно чл.33 от ЗС.

Собственикът на средствата вложени в построяването на дадена сграда може да е собственик и на самата сградата, ако земята върху която е построена е негова или има вещното право на строеж, а във всички други случаи построена сграда става собственост на собственика на земята.

При погиване на част или на цялата постройка правото на строеж не се погасява, освен ако изрично не е предвидено друго, в този случай собственика има правото и да разруши първоначалната постройка и да изгради нова на нейно място, но новата сграда трябва да има същата площ, етажност или други параметри заложени в акта за учредяване.

Прехвърляне на правото на строеж.

Правото на строеж се учредява в съответствие с влязъл в сила ПУП или виза за проектиране, от главния архитект на общината, като само така може да бъде определен обемът на правото на строеж в определен имот.

Съгласно чл. 182 от ЗУТ строежи в чужд урегулиран поземлен имот имат право да извършват лицата, в полза на които е учредено право на строеж или право на надстрояване или пристрояване на заварена сграда, както и строежи под повърхността на земята или лицата, в полза на които е издадена заповед по чл. 193, ал. 3 и 4 или е учреден сервитут по чл. 64 и § 26 от преходните и заключителните разпоредби на Закона за енергетиката.

От чл.183 на ЗУТ става ясно, че в съсобствен урегулиран поземлен имот може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици.

Надстрояване или пристрояване на сграда се разрешава въз основа на договор за учредяване на право на надстрояване или пристрояване със собственика на урегулирания поземлен имот в нотариална форма и декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите от всички собственици в етажната собственост.

За издаване на разрешение за нов строеж, съответно за надстрояване или за пристрояване в съсобствен имот, предназначен за ниско жилищно или вилно застрояване, не се изисква съгласие от останалите съсобственици в случаите, когато те са реализирали, започнали са или имат права за съответното строителство в имота.

Самото правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж, след това предмет на прехвърлителна сделка може да бъде само построената сграда или самостоятелни части от нея, но не и правото на строеж.

Груб строеж е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

С извършване на строителството, правото на строеж се конкретизира в право на собственост върху построеното, като за придобиване на право на собственост не е необходимо да се сключват допълнителни актове между страните.

С прехвърляне на построеното на основание учредено право на строеж, се прехвърля и правото да се построи същото, ако погине.

  • Телефонни номера
  • + 359 (0) 898 807 791 | + 359 (0) 899 923 638

  • Нашият адрес
  • гр. Благоевград, ул. Пере Тошев 7, ет. 2

  • Електронна поща
  • azconsult@abv.bg