Удостоверения за заварен строеж и търпим строеж

В България строежите по своя статут са три вида: законни, незаконни и нещо средно – търпими. В закона се използва „строеж“ за всичко, за което в ежедневието използваме думата къща, сграда, преустройство и др. Според това с какъв статут е една сграда се определя дали може да се ползва, дали ще дойдат багерите, дали може да я продадете/купите, дали можете да я надстроите и др.

Законен строеж
При него всичко е ясно. Минали сте цялата дълга законова процедура: намерили сте архитект, имате проект, той е одобрен в общината, издали са Ви разрешение за строеж, построили сте къщата, спазвайки проекта и сте въвели сградата по общия ред в експлоатация. Законните строежи могат да се купуват/продават, преустройват, надстройват, пристрояват, ползват по предназначение, сменят предназначението си, да се добавя ново застаряване в парцела и други.

Незаконен строеж
Вината за незаконите строежи в 99% от случвайте винаги е в собственика. Вярно ще кажете, че не сте длъжни да знаете тези неща, но незнанието на закона не е оправдание за неспазването му.

Даден строеж може да е целият незаконен или само част от него:
• ако ще строите нова сграда – тя е цялата незаконна. Например ако имате одобрен проект и строително разрешение и строите нова къща, но сте направили един допълнителен етаж, то цялата сграда е незаконна, а не само допълнителният етаж, а и не може да се въведе в експлоатация. Ако незаконната част на строежа може да се отстрани, останалата част от къщата може да се въведе в експлоатация по законния ред и да получи законен статут;
• ако е незаконна пристройка към законна сграда – само пристройката е незаконна;
• ако на партер във Вашия законен блок са направили незаконно преустройство, апартамент в магазин например – само преустройството е незаконно.
Всяко едно от по-долу изброените прави строежа незаконен.
• строежът е в несъответствие с предвижданията на действащия градоустройствен план – не сте спазили разстоянията към границите на парцела, не сте спазили разрешената височина на сградата, построили сте офис сграда в парцел отреден за жилищна сграда и др. Това най-често означава, че строите без проект. Това са основните неща, за които всеки архитект следи още от белия лист;
• строежът няма одобрени проекти и/или няма разрешение за строеж;
• строежът има съществени отклонения от одобрения проект. Намерили сте архитект, който е направил проект. Проектът е одобрен и сте получили разрешение за строеж, но след това са Ви дошли нови идеи. Архитектите правят проект, варианти, отделя се колкото време е необходимо докато клиентът окончателно го хареса и след това не го изпълнява. Не казвайте на архитекта „направи ми проект, пък аз после знам какво да си направя“. Плащайки на архитект, той е длъжен да съобрази проекта с всички изисквания на клиента, не противоречащи на закона, докато клиентът окончателно е убеден, че иска точно този архитектурен проект. Чертежи се променят много по-лесно отколкото да се бутат стени и бетон впоследствие. Ако все пак по време на строителство искате да промените проекта – законът е предвидил такава процедура. Прави се проект – промяна по време на строителството. Одобрява се и се допълва вече издаденото разрешението за строеж. Обадете се на вашия архитект, той ще Ви каже дали исканите от Вас промени са съществени или не и как да бъде промяната законна;
• строежът е изпълнен със строителни продукти, несъответстващи на изискванията, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на закона.
Всички допустими неща за законния строеж не важат за незаконните строежи и при констатиране на незаконни строежи или части от тях, те се премахват – освен ако не са търпими или се узаконят по време на настоящата едногодишна строителна амнистия. Това става с проект – заснемане за узаконяване. Ако вашата къща вече има удостоверение за търпимост – то тя може да се узакони със сигурност. Ако имате незаконна къща – това също е възможно, но не при определени условия.

Освен това ако в един парцел има незаконен строеж в този парцел се забранява всякакво ново строителство, изискващо разрешение за строеж. Точният текст в закона е:

ЗУТ Чл. 148 (7) Разрешение за нов строеж в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж, не се издава на лицето, извършило незаконния строеж, докато същият не бъде премахнат или узаконен.

Тук очевидно пише „лице извършило незаконния строеж“, но в практиката това се прилага избирателно от главните архитекти.

Търпим строеж
Ако сте купували или продавали стара къща, може би нотариусът Ви е поискал удостоверение за търпимост при сделката. Но надали сте наясно, че купувайки къща с удостоверение за търпимост – къщата е все още незаконна, или по-точно не е закона. Удостоверението за търпимост не узаконява къщата! Сграда (строеж) с удостоверение за търпимост остава незаконна, но не подлежи на премахване, може да се ползва и може да се продава/купува.

Удостоверението за търпимост се издава от местната община. В различните общини изискват различни документи за издаване на удостоверението. Важно е да знаете, че ако отговаря на изискванията, описани в закона (ЗУТ), то Вашата къща е вече търпим строеж по силата на закона. Издаването на удостоверение за търпимост е само административна услуга. Няма срок или изискване да си го набавите задължително.

За да бъде един строеж (къща, сграда, пристройка, надстройка) търпим той трябва да е:
• построен преди 31 март 2001г. Доказва се с нотариално заверени декларации;
• да няма строителни книжа. „Строителни книжа“ са всички одобрени проекти или проекта за узаконяване на строежа, разрешението за строеж или акта за узаконяване, както и протоколите за определяне на строителна линия и ниво;
• да е бил допустим по разпоредбите, които са действали по времето, когато е построен, или по действащите разпоредби в момента. Това по-просто казано означава да отговаря на изискванията за максимално допустима височина и минимални разстояния до границите на парцела. Например за ниско застрояване: до 10 метра висока сграда до стрехата (кота корниз) и 3м. до страничните граници и 5м. до дъното на парцела.
Друго важно нещо, което често хората научават едва когато се сблъскат с проблема е, че към търпими строежи (сгради с удостоверение за търпимост) не могат да се правят преустройства, надстройки или смяна на предназначението. Всички тези дейности изискващи получаване на разрешение за строеж за интервенции по съществуващи (заварени) сгради се допускат само ако са законни:

ЗУТ § 21. Когато във връзка с устройството на територията се държи сметка за заварени строежи, се имат предвид законните строежи.

До преди да бъде въведена едногодишната строителна амнистия, главните архитекти издаваха разрешения за строеж за преустройства и надстройки за търпими строежи. Сега когато вече има възможност за узаконяване на строежи това не е така. Задължително изискват съществуващата сградата да е законна.

Сигурно се питате при положение, че закона е толкова категоричен, че незаконните строежи се събарят и премахват… защо има толкова много незаконни строежи навсякъде?!
Има много причини. Ето двете най-важни според мен.
Изискванията и процедурите по съгласуване към малките проекти (стопанска постройка, барбекю, преустройство на помещение), строителство и въвеждане в експлоатация са почти същите, както към строеж на ваканционен комплекс. Твърде сложната, скъпа и бавна процедура предвидена в закона в комбинация с мудната и тромава администрация води до масово неспазване на закона.

Незаконното строителство е много доходоносен бизнес! Това е източник на огромни доходи за „хора, познаващи други правилни хора“ в контролни органи в ДНСК, Общини, Архитектура и градоустройство, кметове, общински съветници и други!
Важно е да разберете, че един незаконен строеж си остава такъв дори и да имате за него една стая с документи, разрешения за строеж, проекти и разрешения за ползване разписани и одобрени дори и от патриарха. Но ако той не отговаря на градоустройствените изисквания (височина, разстояния до съседи и др.) и не е изпълнен спрямо проекта, каквото и да имате разписано няма да има тежест стигне ли се до административния съд, вещи лица и проверка на място.

Стройте законно и не разчитайте на „хората, познаващи други хора“. Хората се сменят, законите си остават.