Законови ограничения във връзка с преустройството на самостоятелни помещения

Законови ограничения на собствеността върху самостоятелните обекти, намиращи се в режим на етажна собственост, са предвидени във връзка с възможността за тяхното преустройство. Правилата за това са предвидени в разпоредбата на чл. 185, ал. 2 от ЗУТ. След като в първата алинея на чл. 185 от ЗУТ законодателят изброява изчерпателно случаите, в които етажният собственик може свободно да извършва преустройства в притежавания от него обект, във втората алинея той прогласява принципа, важащ за всички останали случаи. В хипотезите извън тези по чл. 185, ал. 1 от ЗУТ за извършването на преустройство в самостоятелен обект в етажна собственост се изисква решение на общото събрание на собствениците и изрично писмено съгласие на всички собственици, които са непосредствени съседи на обекта.
Освен посочените случаи законодателят урежда изрично и някои специфични хипотези. Когато в резултат на преустройството се завземат общи части, ще е необходимо съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите /чл. 185, ал. 2 от ЗУТ/. Не се стига до завземане на общи части обаче при откриване на вход на отделен апартамент към стълбищната площадка. В този случай става въпрос за изменение на общите части, което не ограничава правата на останалите собственици върху ползването на последните, поради което решението за допускането му не е акт на разпореждане и за приемането му не е необходимо съгласието на всички етажни собственици.
В случаите, когато с проекта за преустройство се предвижда присъединяване на обща част към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част, ще е необходимо сключването на договор за прехвърляне на собствеността върху тези части в нотариална форма между собственика на обекта, към който се извършва присъединяването – като приобретател, и останалите етажни собственици – като прехвърлители /чл. 185, ал. 3 от ЗУТ/.
Специални изисквания във връзка с преустройството на самостоятелни жилищни обекти, разположени в сграда в режим на етажна собственост, предвиждат и чл. 38, ал. 3 и 4 от ЗУТ. Според ал. 3 в съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, само въз основа на изрично писмено и нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обектите, и то ако обектите се намират на първия или полуподземния етаж и преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания на закона.
По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи само въз основа на решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и отново – с изрично писмено и нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища, които са непосредствени съседи на обекта.
Съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности извън посочените по-горе при спазването на законовите санитарно-хигиенни, противопожарни и други технически изисквания и ако бъде осигурен самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи. В тези случаи се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, както и получаването на изрично писмено и нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища, които са непосредствени съседи на обекта.
Помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда, могат да се преустройват, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, в случай, че не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване. Не се изисква съгласието на собствениците в етажна собственост при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда.
Съгласието на всички етажни собственици е необходимо и при учредяването на право на надстрояване, респективно на право на пристрояване по отношение на сграда, спрямо която се прилага режимът на етажната собственост. то ще е необходимо, независимо дали етажните собственици притежават правото на собственост върху земята /като обща част от сградата или независимо от участието си в етажната собственост/, тъй като построяването на надстройката, респективно построяването на пристройката, ще доведе до премахването на част от предишните и появата на нови общи части, както и до включването в етажната собственост на нови етажни собственици, съответно до промяна в притежаваните до този момент идеални части от общите части на сградата. Тъй като е налице прехвърляне на идеални части от общите части на сградата, ще е необходимо съгласието на всички етажни собственици.
Ако обаче, лицето което извършва надстрояването и което е получило съгласието на всички етажни собственици по чл. 183, ал. 2 от ЗУТ /във връзка с прехвърлянето на съответната идеална част от общите части на сградата/, не е собственик на земята и не е придобило правото на надстрояване на проектираните обекти, то не може да придобие и съответните идеални части от правото на собственост върху общите части на сградата. Тъй като те имат акцесорен характер , придобиването им ще зависи от придобиването на собствеността върху надстроените самостоятелни обекти. Не се стига до прехвърляне на собственост върху идеални части от общите части на сградата, ако самостоятелните обекти бъдат изградени, но не се придобият в собственост от лицето, в чиято полза етажните собственици са дали съгласието си по реда на чл. 183, ал. 2 от ЗУТ. Тези обекти ще станат собственост на собственика на земята по силата на приращението /чл. 92 от ЗС/. От последния следва да се придобият и съответните идеални части от общите части на сградата, тъй като в противен случай той няма да може да упражнява правото си на собственост върху надстроеното. Ако обаче етажните собственици не дадат съгласието си за прехвърляне на съответните идеални части в полза на собственика на земята, надстроените помещения ще са незаконни и ще следва да бъдат премахнати.
В обратния случай, когато извършващото надстрояване лице е собственик на земята или е придобило правото на надстрояване, но не е получило съгласието на етажните собственици по реда на чл. 183, ал. 2 от ЗУТ, то ще стане собственик на надстроените помещения /по силата на чл. 92 от ЗС или по силата на учреденото му право на надстрояване/, но няма да може да ги ползва /тъй като няма да притежава съответната идеална част от общите части на сградата/ и последните подлежат на премахване, поради незаконния си характер.
Специфичен интерес представляват вещноправните последици при изграждането на допълнително помещение към самостоятелен обект в сградата, без съгласието нито на етажните собственици, нито на собственика на земята. Съгласно решение № 3022/11.12.1972 година, I-во гражданско отделение към Върховен съд, собствеността върху пристроеното към сградата помещение, когато архитектурно то е изградено като част от старо жилище, принадлежи на собственика на това жилище, а не на собствениците на мястото. Посоченото решение дава приоритет на приращението към самостоятелния обект в сградата, пред приращението към земята, върху която е изградена сградата. Като определящ критерий е посочено предназначението на пристроеното помещение. Нерешен обаче остава въпросът дали в този случай трябва да се преразпределят притежаваните от етажните собственици дялове в съсобствеността върху общите части. За подобно преразпределение обаче във всички случаи ще е необходимо съгласието на останалите етажни собственици.
С изричното писмено съгласие на всички етажни собственици се извършват изменението на съществуващи общи инсталации и прокарването на нови, съответно премахването на съществуващи инсталации в сгради в режим на етажна собственост /чл. 186 от ЗУТ/. Единствено за прокарването на инсталация за централно отопление или газоснабдяване е достатъчно изричното писмено съгласие на не по-малко от 2/3 от всички собственици поотделно, а не с решение на общото събрание.