Технически паспорт на строежи

teh.pasport
Техническият паспорт е документ, който съдържа информация за техническите параметри на сградите, извършените основни ремонти и преустройства. Той се прави, за да се установи устойчивостта на сградите при земетресения, като се проверява потъването на сградите, пропуквания, наводняване на мазетата с подпочвени води и т.н. Технически паспорти се правят на всички строежи, а не само на сградите.
Наредба №5 на МРРБ урежда редът за изготвяне и регистриране на техническите паспорти на строежите, като не се изготвя само за сгради, които са с допълващо застрояване, незаконни или такива, които нямат градоустройствен статут.
Документът е залегнал в европейска директива и е задължителен за сградите държавна, общинска и частна собственост, получили разрешение за строеж от 2007 г. насам.
Техническият паспорт се изготвя от консултант за строежите от първа до четвърта категория или от технически ръководител за строежите от пета категория. Това е валидно, обаче, за новите строежи, докато за съществуващите сгради нещата са доста по-сложни. За тях техническият паспорт се съставя след направено обследване на сградата.

Собствениците на сградата за тяхна сметка възлагат на консултантски фирми, които имат в състава си лица с придобита пълна проектантска правоспособност да извършват необходимото обследване и да съставят техническия паспорт на сградата. Обследването се прави на базата на проекти. Ако сградата няма такива, се прави цялостно заснемане. За съжаление плановете на повечето стари сгради не се пазят, тъй като са строени от фирми по времето на социализма, които отдавна не съществуват. Поради липсата на тези проекти, трябва да се изготви цялостно заснемане на сградите. Това на практика означава да се прави нов набор проекти, за да се докаже експлоатационната годност на старите ни панелки.

Обследването на сградите и изготвянето на паспорта обаче не е евтино и е от порядъка на няколкокостотин до няколко хиляди лева в зависимост от застроената площ. Както бизнесът, така и държавата и общините се оплакват от липса на средства. Жилищните кооперации пък не могат да се организират и да си поделят нужните средствата.

Трябва да се отбележи и факта, че ако не бъде направен технически паспорт на сградите в регламентираните от закона срокове, кметът на общината е длъжен да разпореди изработването му, за сметка на собствениците на сградата.

Техническият паспорт би трябвало да е задължителен за всяка сделка с имот така, както е и енергийният според Закона за енергийната ефективност /енергийният на практика е част от техническия/. На практика обаче никой не спазва тази разпоредба и тя съществува единствено на хартия. В наредбата не са предвидени санкции за липса на технически паспорт и тя за момента е по-скоро безполезна. Ако бъдат въведени глоби или задължение сградите да имат технически паспорти, за да се извършват имотни сделки, ситуацията може да се промени.

Сроковете за изготването на техническите паспорти са променяни на няколко пъти през 2012 и 2014 г. и в момента крайните срокове за предоставяне на техническия паспорт съгласно Наредба №5 са:
– за сгради първа (жилищни сгради паметник на културата със световно или национално значение;), втора (жилищни сгради паметник на културата с местно значение) и трета (жилищни сгради с високо застрояване – над 5 етажа или над 15 м. на кота корниз, стреха или борд на покрива) категория – до 31 декември 2015 г.
– за сгради четвърта категория – до 31 декември 2017 г. (жилищни сгради със средно застрояване – от 3 до 5 етажа или от 10 до 15 м. на кота корниз, стреха или борд на покрива);
– за сгради пета категория – до 31 декември 2019 г. (жилищни сгради с ниско застрояване – до 3 етажа или до 10 м. на кота корниз, стреха или борд на покрива)
В Закона за управление на етажната собственост категорично е разписано, че мерките и указанията в техническия паспорт са задължителни за собствениците на самостоятелните обекти.
Подготвя се ново предложение за промяна на наредбата от 2006 г. за техническите паспорти на строежите и поредно удължаване на срока за изготвяне на задължителни технически паспорти на сгради – дата е краят на 2022 г.

Основни типове строежи, нуждаещи се от технически паспорт:
– Технически паспорт на новостроящи се сгради от първа до пета категория – по време на строителството;
– Вече построени сгради от първа до пета категория – извършва се обследване на строежа;
– Технически паспорт на търговски обекти (магазини, заведения, салони за красота, лекарски и стоматологични практики, детски градини, офиси и др.) – по време на строителството или чрез обследване на строежа;
– Технически паспорт на индустриални обекти (цехове, работилници, сервизи, складове) – по време на строителството или чрез обследване на строежа;
– Технически паспорт на линейни обекти (външни ВиК връзки; външни ел. кабели; трафопост; топлопроводи и др.) – по време на строителството или чрез обследване на строежа;
– Всякакви други обекти

Техническите паспорти на сградите и съоръженията се съставят в две екземпляра един за собственика и един за общинската администрация по местонахождение на сградата. От своя страна общината създава и поддържа регистър на внесените технически паспорти, където се съхраняват техните оригинали на хартиен и магнитен носител. Заверено копие от паспорта се предоставя и на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

В тримесечен срок от издаването на техническия паспорт, общото събрание на собствениците или на сдружението приема решения за изпълнението на предписаните мерки и указания. С тях се определя и размерът на необходимите средства, разпределението им между собствениците и срокът за събирането им.

В техническия паспорт се отразяват всички промени в характеристиките на строежа, настъпили при надстрояване, пристрояване, възстановяване, обновяване, реконструкция или ремонт.

Какво представлява техническият паспорт
Всеки технически паспорт има регистрационен номер, като за сградите и самостоятелните обекти в сгради при наличие на одобрена кадастрална карта съвпада с идентификатора на недвижимите имоти от кадастъра. Така по номера може да бъде направена справка след въвеждане на единната информационна система за обекта. Тази информация ще бъде платена за службите извън кадастъра и достъпна за нотариусите, банковите служители при предоставяне на кредит и други, като се спазват изискванията за защита на личните данни.

Необходими документи за съставяне на Технически паспорт на съществуваща сграда
– Проектна документация на сградата;
– Разрешение за строеж;
– Акт обр.15;
– Удостоверение от кадастъра;
– Разрешение за ползване;
– Документи за собственост – нотариален акт и актуална скица;
– Документи на собственика на обекта /удостоверение от Агенция по вписванията, ако собственика е юридическо лице/;
– Документи за промени след разрешение за ползване;
– Фактури за последните 3 години за електро потребление, студена и топла вода, ТЕЦ и газоснабдяване;
– Сертификати от акредитиран орган за контрол за електроконтролни измервания: импеданс и мълниезащита на сградата.